ベトナム・ダナンガイド
Danang Guide | ダナンのリゾートエリアで不動産事業をやろうと思って調べたこと
ベトナム・ダナンガイド
September,26,2017
みなさんの中で「不動産事業」って儲かる！
というイメージではないでしょうか。
もちろん安定的に収入を得ることができる魅力的な事業です。
しかしお金がたくさん必要だったり手続きがよくわからなかったりと
ちょっと難しいイメージがあるかも知れません。
それにどの場所で不動産業を始めたら良いのかなど、考えることはたくさん。
そこで今回は筆者がベトナム・ダナンに焦点を絞って、不動産事業をやろうと思って調べたこと、そしてそこから分かった不動産事業についてのことを解説していきたいと思います。
まずは日本で行う不動産事業はどんなものかについて触れておきましょう。
不動産事業と聞くと、何となく土地の売買やマンションなどの部屋の賃貸の「仲介」をイメージするかと思います。
もちろんそれらも不動産業ではあるのですが、そういった取引は不動産事業の中でも「宅地建物取引業」いわゆる「宅建業」に該当します。
そして日本ではこの宅建業は宅地建物取引業の免許、つまり宅建士の試験を合格する必要です。
「不動産事業」とは土地や建物の売買や媒介以外にマンションの管理や山林など宅地以外の土地を売買したり不動産にかかわる取引全般が対象になります。
なので皆さんの知っている不動産事業は不動産事業の中の宅建業という言い方になりますね！
ですから先ほどの宅建業に該当しない不動産事業もあります。
ではどのようなものがあるのでしょうか！順番に見ていきましょう。
前述したとおり基本的に自分が所有している物件や土地の売買や交換をする場合は「宅建業」になりますので宅地建物取引業の免許が必要となります。
ですが「自らが当事者として土地や建物の賃貸」は宅建業に該当しません。
なので自己所有の物件を人に貸したり、他人が所有している不動産を借りて、それを別の人に貸す場合でも自ら当事者としての賃貸に該当します。
つまり、宅地建物取引業の免許は不要ということになります。
先ほども述べました通り、他人が所有している不動産を借りて、それを別の人に貸す場合は宅建業に該当しない不動産事業となります。
このように他人から借りた物件や不動産を、さらに他に別の人に貸すことを「転貸」と言います。
これも宅地建物取引業の免許が必要なく営業ができます。
ですがここで注意点として1つ、この「転貸」を行う場合は賃貸人、つまり貸主の許可が必要です。
これは民法の第612条に定められていますので気をつけましょう。
不動産管理業と言われても細かい業務については曖昧な方も多いと思います。
不動産管理には以下のような業務のことです。
賃料の徴収等、契約更新、賃貸条件の改定、解約業務、入居者管理、入退去立会い、賃料不払い者への督促、苦情処理、鍵の保管、緊急時応急措置、清掃・除草、建物・設備の管理・・・などなど
もちろんこれらの業務に宅地建物取引業の免許は不要ですが、ものによっては必要となる場合もありますので注意が必要です。
物件の探し方をアドバイスしたりなどのコンサルタント業は宅建業に該当しない不動産事業になります。
しかし、こちらも不動産管理業と同様にコンサルティングの内容によっては宅地建物取引業の免許が必要となりますのでご注意ください。
以上のような業務が宅地建物取引業の免許を不要とする「宅建業に該当しない不動産業」です。
ここまでは日本での話。今回焦点を当てたのは「海外」での不動産業について。
一体海外で不動産業を始める場合は何か違いはあるのでしょうか？
さて、日本では宅建の資格を有していることで皆さんの考えている不動産事業を行うことができますが、海外で不動産事業、特に不動産仲介を行うにあたって何か資格のようなのものは要るのでしょうか。
実は国によってまちまちなのですが、ほとんどが特定の資格を有することを必須としているんです！
ですが日本の宅建ではなく、その国の定められた資格が必要です。
例えばアメリカだと、REセールスパーソンライセンスが必要であったり、中国なら
「不動産経紀人就業資格」の国家資格が必要になる。
筆者が今回目をつけたベトナムはどのような資格が必要なのでしょうか。
不動産営業ライセンスと宅地見物ライセンスというものを有していることが必須の条件です。
不動産仲介業にはそのようなライセンスが要るが、個人間での不動産取引も行われており、無資格の人もたくさんいるようです。
また、海外で不動産を購入する場合は「所有権」を取得できる国から選ぶことをおすすめします。
先進国ではほとんどが取得が認めれらていますが、インドネシアやミャンマーなどは外国人が個人で不動産を所有することができないので注意です。
ベトナムでは不動産購入が認められるようになりましたが、永遠に所有できるわけではなく、入国許可のビザを持っている人に50年間の主有権を与えるというものです。
なので、まずはビザを取得することが、ベトナムで不動産を長く所有するためのステップなのです。
そして最後にベトナムへの進出形態についてです。
基本的には、「現地法人」として設立することが多いとされています。
というのも、他にも「支店」や「駐在員事務所」などの形態がありますが、可能とされる活動が限られています。
例えば「駐在員事務所」は低コスト・短期間で設立できるというメリットもあるのですが、営業などの売上を出す行為が認められていません。
大幅に活動が制限されてしまっているので思うように活動はできません。
一方「支店」は「現地法人」同様に活動内容には制限はほとんどありませんが、今度は業種が限られています。
銀行や法律事務所のような一部の業種のみの活動となってしまうのであまり検討する必要はありません。
このことから、「現地法人」としてベトナムに進出している事例が多く、進出をお考えであればこの現地法人をおすすめいたします。
現地に行き、実際にダナンのリゾート不動産を見学するツアーなどもあるのでしっかり見て決めましょう！
さて、不動産事業についておさらいをしたところで次に重要になってくるのは場所。
今回筆者が選んだのがベトナムのダナンという都市。
ハノイやホーチミンに次ぐ第三の都市とも呼ばれていて、リゾート地としてもかなり人気のあるダナンは実は経済も急成長しているんです。
ベトナムは2015年に法律を改正したことで外国人の不動産投資が解禁されたので今不動産市場はかなり活発になっています。
ダナン市の賃貸物件について家賃が2015年から2016年までで7%も上昇するほど。
しかもダナン市の物件は格安！1200USD/㎡から2000USD/㎡の価格帯で日本円でいうと13万円/㎡から28万円/㎡になります。
さらに何と言ってもベトナムの物件の魅力は「利回り保証付き」なところ！
なんと8%から12%の利回りが保証されている上に内装家具家電付きの物件が多いのです。
つまり、物件購入後すぐに入居者が入らなくても利回りのおかげでリスクを軽減することができます。
そんな優良物件が多いベトナムも急上昇中なので、物件の価格の上昇が見込まれます。
ベトナムの不動産投資は早めに決断するべきなのかもしれませんね！
ダナンのリゾート地帯の不動産が人気の理由はまだまだたくさん！
では一体どのような手順で不動産を購入するのか見ていきましょう。
まずは物件を探しましょう！
なるべく利回りの良い最適な物件を探しましょう、日系の不動産仲介会社に頼めば日本語での説明や紹介を受けることができます。
また、ベトナム現地での不動産視察ツアーなんてものも実はあって、1人50USDからとかなり格安な価格で参加することができ、物件を見て回ることができます。
ただしあくまで「現地」でのサービスなので航空券や滞在先の確保は自分でやらないといけませんし全額負担なので注意です。
デポジット、つまり前金を支払って売買契約をします。
売買契約書は基本的に英語なのですが、不動産仲介会社のサポートを受けながらをおすすめします。
残金を工事の進捗の程度に合わせて支払った後、所有権利書というものを受け取り完了、物件のオーナーとなります。
そうなってしまえば、
自分で住むことだって資産運用することだって自由です。
ダナンで不動産事業を始めるには資産はどのくらいあったほうが良い？
実際に不動産を購入し、そこから事業として始めていくにはどのくらい資産として保有するのが良いのでしょうか。
実はこれ非常に難しい質問なのですが、まずは2棟を目標にするのが良いとされています。
将来的に優良な資産を築くことが重要なポイントなのですが、一度に手に入れる機会はそうそうありません。
着実に確保していく方が結果的に安全で効率的なのです。
いかがでしたでしょうか。
一言で「不動産事業」と言ってもいろんな種類があること、手続きなどを経て事業を開始できるということなどをご紹介してきました。
不動産の始めるということはそれなりにリスクもありますし、どれほど儲かるのかどうかなんてこともやり方次第でハッキリとは分かりません。
特に筆者のように海外での不動産事業を始める場合にはもっと不安になりますよね。
国によって決まりや必要資格などが様々なので確認しておくことも必要です。
セミナーなどに通ってみるのも一つの手ですね！
検索をすればこんなものもでてきます。
最初は不安にもなりますがしっかりとした知識があれば、不動産事業を成功させることが可能ですし、むしろ理解していないと失敗する危険が高まります。
今から、不動産事業を始めてみたいという方は是非この記事を参考にしてみてはいかがでしょうか！
